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【美国房产经纪常识】中国房产中介 vs. 美国房产经纪人,到底有什么不一样?

 

近期的“链家事件”揭露了中国房产中介乱象!因为出售问题房源,链家的上海分公司受到了史无前例的严惩。上海市住建委要求链家下线“高利贷”金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。正应了电影《无间道》里面的一句经典台词:出来混,总是要还的。

无论在中国还是美国,房屋交易流程都是异常复杂,也是很多消费者一生中最大的一笔支出。在中国购买二手房,消费者最缺的是信息的对称性,与有保障的行业规范。而这些也就是中国的房产中介赖以生存的土壤。今天,小编带大家看看美国的房产经纪人是怎么做的,他们和中国的房产中介又有什么区别?

 

美国房产经纪人 vs. 中国房产中介

 

经纪人与中介不单单是名字上的差异。与中国中介门店里面穿黑西装,白衬衣的年轻小伙子与姑娘不同,美国的地产经纪人平均年龄是57岁,从业时间15年,92%的经纪人有大学及以上教育。房产经纪人和中介是两个完全不同概念。美国的房产经纪人与房产经纪公司之间是合作关系,不需要坐班,独立开展业务,依靠个人的口碑获客。

 

无证中介 vs. 经纪人执照

 

国内中介行业准入门槛低。2014年,中国的房产中介从业人员超过100万,而在注册期内的房地产经纪人只有9840个。也就是100个房产中介人员里面,只有不到一个是持证上岗。美国的国家经纪人协会也有100多万会员。房产经纪人从业都要持有效执照。以小编所在的西雅图地区为例,第一次取得执照,需要先上90个小时的房地产课程,包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识。取得执照的经纪人还要定期参加测验考试,接受再教育,以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。在西雅图,是每两年需要重新参加考试。第一次需要再接受90个小时的学习课程,之后每次更新执照,需要学习30个小时的课程。

 

房源信息 vs. 交易顾问

 

在中国,中介最大的价值就是房源信息。因为地产网站上面的大量二手房源都是虚假信息,是房产中介用来获客的手段。在互联网时代之前,美国的经纪人的一大作用也是提供房源信息。现在,经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问。因为在美国,消费者和经纪人在网上看见的房源基本信息是相同的,不存在房源信息的不对称。2015年,美国70%的房屋成交中,房子是由买家自己找到,然后再委托经纪人完成购买程序。

 

中间人 vs. 委托人

 

在中国,中介把买家与卖家联系到一起,以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标,所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。在美国,实现经纪人独家代理制度,通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人,全权代表用户的利益。在交易过程中,买家与卖家并不需要见面。

 

公司佣金 vs. 个人佣金

 

房屋成功交易后,中国的中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上,而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。在美国,交易佣金则属于经纪人,经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外,不同于中国,美国的房产交易佣金是由卖家支付,通常交易是房价的6%,卖家经纪人与买家经纪人各获取3%,买家则不需要向经纪人支付任何费用。

 

中介公司口碑 vs. 经纪人个人口碑

 

在中国,消费者选择经纪人先是选择中介公司。选择目标区域规模大的几家中介公司,找上多个中介人员来提供服务。在美国,消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐,网络搜索等途径,选取三到四个经纪人进行面试,确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国,一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息,那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。

相对而言,美国买房更加透明、公开,法规对消费者的保护也更好。在美国的买卖房屋的整个过程中,有许多的第三方机构来协助房屋买卖的进程,如房屋估价公司,房屋检查师,公证公司,银行、以及经纪人,产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理。

 

除此以外,不同于国内的虚假房源,外居乐是市场上唯一的中文实时在售房产信息平台,消除了购房过程中的信息不对称,确保用户透明、公开、自主的获取美国买房所需的信息。结合特别为中国买家开发的学区房搜索、投资房搜索功能,外居乐可以帮助华人买家无忧购房,快乐置业。