市场动态

1. BQ 卓越 房地产市场更新 - 2018/8

最近很多朋友都在问现在市场是不是放缓了? 房价是不是下跌了? 是不是都出去度假造成的市场停滞? 明年还会继续涨价吗? 我在这里统一回复一下。

 
首先旧金山湾区是一线的城市群,有强劲的经济和就业,市场都优于大部分美国其他城市,属于核心区域。我在房地产市场第一线,现在观察到的是库存量在增加,需求在逐步减少,房价涨势放缓,同比还是上涨,环比有些地区小幅调整。 房价只是波动,但没有大幅下跌。

以下是现在出现近期市场现象的一些原因:

 

最近很多朋友都在问现在市场是不是放缓了? 房价是不是下跌了? 是不是都出去度假造成的市场停滞? 明年还会继续涨价吗? 我在这里统一回复一下。

 
首先旧金山湾区是一线的城市群,有强劲的经济和就业,市场都优于大部分美国其他城市,属于核心区域。我在房地产市场第一线,现在观察到的是库存量在增加,需求在逐步减少,房价涨势放缓,同比还是上涨,环比有些地区小幅调整。 房价只是波动,但没有大幅下跌。

以下是现在出现近期市场现象的一些原因:

 
需求方: 不少公司还在增加员工,也听说一些公司比较谨慎控制员工数量。新的移民政策让留学,工作和移民难度加大,一定程度上减少人口,尤其是移民比较集中的东西两岸几个重点城市。中国外汇管制很严厉,也限制,延缓了一部分用中国资金在美国购房的需求。近期利率上涨使可负担能力变差,能力不足的一部分购房者被排挤出市场。还有一部分购房者由于市场变化选择观望,进一步减少了需求。总的讲,需求比以前减少了一些。

 
市场:供给逐步增加,有些地区成倍增长,但价格还没有大幅震动,大部分地区还是卖方市场,但offer 数量减少,比如以前10个offer,现在2,3个。 每个地区价位相对较低的房子还是不少买单。高价位房子相对停滞一些。房子在市场上停留时间拉长。有问题的房子滞销或者开始降价出售。新建房建商开始赠送一些折扣升级选项以及Closing Credits. 有些建商调整了价格。

 
未来展望: 这是被问到最多的多问题。我也不能预测外来,没有水晶球,我想很多人也都在展望未来市场的走势。从现在趋势看,全球几乎都在同步加息,收紧流动性。 美国房地产的本地推升动力开始减弱,就是本地市场的需求开始下降, 这是全美普遍的现象。 主要原因是随着房价不断拉升,可负担能力变差,市场上还有一些购房者,这部分消化完就要看经济是否还能持续强劲增长了。最新美国GDP 4.1%, 是按照新算法算的,实际没有达到预期。美国现在有严重的债务问题,是经济发展的隐形炸弹。另一方面, 特朗普的减税法案还在逐步推展, 真正的效果要到税季之后才能逐步显示, 同样, 贸易战对美国经济造成的影响也需要时间不断传到到经济系统以及我们的生活当中。 此消彼长处在不确定性中。 

 
如果现在的波动是短暂的,房地产要继续拉升,动力可能会来自美国之外的资本,就是外来资本。前几次经济周期以及地产周期都是如此。 美联储持续加息,美元进入强势通道,重塑产业这些宣传吸引资本进入美国。在美元加息周期,很多地区的货币贬值, 资金外逃。 中国在强势美元背景下还在宽松货币,很可能造成加速资本外流到美国,即便现在有很强的外汇管制。随着美国进一步加息,长期讲有可能会引爆一些市场泡沫,比如澳洲等地。除了资金回流美国,信贷放款也可能是让美国地产再快速拉升的原因。比如超低首付贷款等。这些还没有明确的信号。

现在买房的理由: 现在利率还处在历史相对低位, 资金成本很低。 即便今后价格波动, 利率已经处在上升通道,现在买房也能使用低利率, 廉价资金。 如果把房屋持有时间拉长到30年,由于低利率省的钱也许比波动的房价要多。 如果短期持有房屋, 不一定使用这个理由。 其他理由就是刚性需求, 买房和租房的比较。

现在观望的理由:价格走向不确定。

卖房的理由: 市场处在相对高位, 可以选择换房,或者出售。 如果自住房5年内住满2年, 售出可以实现利润,享受家庭50完的免税额。 如果是投资房,可以使用1031 exchange更换投资产品, 将收益型投资房置换成持有型投资物业, 或者有住宅地产置换成商业地产。

继续持有的理由:准备长期持有投资物业,租金回报的每月现金流很好。

投资物业类型: 建议投资核心地区multiple family 物业。 如果现在不想投资房地产, 也可以投资以房屋做抵押的贷款项目, 周转快, 周期短, 回报还不错, 有兴趣可以咨询我, 微信号: ibillqin or 0015107897175


现在还不确定现在的市场波动是暂时性的还是长期趋势的开始。等到下半年 可以再观察一下。现在短期国债逼近长期国债收益率,收窄速度很快,是不好的信号。请继续关注我的市场更新。